現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)是房地合一模式。房地產(chǎn)這個(gè)詞很準(zhǔn)確，越來(lái)越成為地產(chǎn)，越來(lái)越成為綜合性公司，越來(lái)越成為類金融公司，它都成為一個(gè)集團(tuán)了，所以純粹的房地產(chǎn)的因素越來(lái)越少，這個(gè)可以看到，房地產(chǎn)永遠(yuǎn)在缺錢，永遠(yuǎn)在買地，土地儲(chǔ)備越來(lái)越大。我們也算了一下，大型的房地產(chǎn)公司，差不多每年要賣100億，土地儲(chǔ)備是1000萬(wàn)平米;如果你要賣500億，土地要超過(guò)5000萬(wàn)平米，當(dāng)然你有5000萬(wàn)平米，不等于能賣到500億，因?yàn)榭蛻敉对V也挺多，賣出去還有很多爛事，所以其實(shí)土地儲(chǔ)備是一個(gè)必要的前提。為什么?因?yàn)橥恋夭涣鲃?dòng)，沒(méi)有人賣給你土地，你想賣地也賣不掉，大家可能知道中國(guó)的土地是不準(zhǔn)企業(yè)自由轉(zhuǎn)讓的，所以到金融危機(jī)的時(shí)候，當(dāng)時(shí)我們?nèi)卞X去借錢，人家說(shuō)拿什么抵押?我說(shuō)土地證，我手上有很多土地證，因?yàn)槟悴荒苜u給別人，當(dāng)然你可以去借高利貸，土地只能買進(jìn)，不能自由買賣，所以弄得房地產(chǎn)越來(lái)越大，越來(lái)越缺錢，我覺(jué)得這個(gè)模式它肯定帶來(lái)兩個(gè)弊端。
所以第一個(gè)弊端就是規(guī)模導(dǎo)向，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)不斷上漲的這個(gè)過(guò)程中，土地儲(chǔ)備是它潛在的收益，所以房子做的好壞，現(xiàn)在越來(lái)越不重要，廣告做的好壞也不重要。規(guī)模導(dǎo)向就使它不需要太多的技術(shù)含量，需要兩件事做的很好，第一是借錢，第二是買地，能不能借到更長(zhǎng)期的錢，更便宜的錢，能不能買到更合適的土地，所以房地產(chǎn)公司的專業(yè)性越來(lái)越差，就會(huì)有一個(gè)逆向淘汰。
第二弊端就是粗放式經(jīng)營(yíng)，我認(rèn)識(shí)的一些小公司，實(shí)際上做的很好，就是把這個(gè)精品做完了，他回頭一看賺的錢都買不到一塊地，他當(dāng)然就出局了。而現(xiàn)在做的大的公司，并不是品牌很好，售樓處也經(jīng)常被砸，他仍然活得很好。因?yàn)橹饕┺脑谕恋氐纳悼臻g和房子的升值空間。
房地合一模式有沒(méi)有可能改變，是有可能的。不一定房地產(chǎn)公司自己去借錢，去做基金，我想地產(chǎn)的事交給地產(chǎn)去做，土地儲(chǔ)備的事交給專業(yè)公司去做，當(dāng)然前提是地方政府能不能放手?一級(jí)開(kāi)發(fā)和土地壟斷的事情，如果這個(gè)東西不改變的話，從根本上改變不了今天的發(fā)展模式，就是地方政府把土地的壟斷作為第一大的財(cái)政收入來(lái)源，囤地囤的最多的不用講就是地方政府公司，不可能是發(fā)展商，發(fā)展商因?yàn)槔鲜墙璨坏阶銐虻腻X。
房地產(chǎn)發(fā)展政策導(dǎo)向過(guò)于明顯
大家開(kāi)會(huì)很多實(shí)際上討論宏觀政策，市場(chǎng)導(dǎo)向越來(lái)越弱，老是研究政策，說(shuō)發(fā)展商都跟政策對(duì)杠，如何找到政策變化的規(guī)律，這個(gè)規(guī)律不好找，但是大家還在找，想一下任志強(qiáng)，一年花幾百萬(wàn)，上千萬(wàn)，專門研究政策，老想找點(diǎn)空子，我想這個(gè)政策導(dǎo)向，跟企業(yè)發(fā)展太緊密了，使這個(gè)行業(yè)的計(jì)劃因素越來(lái)越多，政府不相信市場(chǎng)，弄得我們發(fā)展商也不太相信市場(chǎng)，那么當(dāng)年順馳買地?cái)U(kuò)張的時(shí)候，市場(chǎng)規(guī)律的結(jié)點(diǎn)找的很好，它知道土地要漲了，要招牌掛了，可是它沒(méi)有找到政策的規(guī)律，它一買完地就緊縮銀根，順馳就倒閉了。
所以你必須兩只眼睛睜的大大的，一只眼睛要盯著政策變化，一只眼睛還要看著市場(chǎng)的規(guī)律，我希望市場(chǎng)的因素更多一些，就是專心專業(yè)研究一下對(duì)市場(chǎng)的品牌和客戶的影響。
陽(yáng)光100要做的必要改變
那么從陽(yáng)光100來(lái)說(shuō)，我們想做幾個(gè)改變，第一，我們應(yīng)該要從單一的開(kāi)發(fā)的價(jià)值，向開(kāi)發(fā)的全價(jià)值鏈去轉(zhuǎn)變，因?yàn)楝F(xiàn)在我們獲得的利潤(rùn)，基本上是蓋房子帶來(lái)的利潤(rùn)，那實(shí)際上就是土地升值為主的，這個(gè)價(jià)值鏈中，還有持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)，還有服務(wù)創(chuàng)造的利潤(rùn)，當(dāng)然還有精準(zhǔn)客戶定位，比如聚焦特定目標(biāo)客戶，像我們陽(yáng)光100聚焦城市白領(lǐng)，這個(gè)是不能變的，但是價(jià)值鏈要不斷的擴(kuò)大，在不同的價(jià)值鏈都要?jiǎng)?chuàng)造利潤(rùn)點(diǎn)，你才能做到更多的競(jìng)爭(zhēng)力。就是說(shuō)我們追求綜合效益，不能過(guò)多的把量的開(kāi)發(fā)做的更大，就是說(shuō)三三得九，也可能將來(lái)二五得十，我覺(jué)得這個(gè)空間在慢慢形成了，就是說(shuō)不同的階層買房，他的差價(jià)在拉大，不同的客戶群對(duì)房子的需求差異性在拉大。
第二，我們?cè)趯Ｗ⒂诙�城市開(kāi)發(fā)的時(shí)候，城市的發(fā)展，不僅對(duì)量有需求，對(duì)質(zhì)更有需求。它不僅僅需要更多的房子來(lái)供應(yīng)，它也需要把國(guó)外的CBD這種時(shí)尚的商業(yè)形態(tài)，豪華的生活方式帶到這個(gè)小城市去，所以在一個(gè)二三線城市，如果做一個(gè)面向未來(lái)的時(shí)尚性的項(xiàng)目，基本上是成功的，我們已經(jīng)有幾個(gè)這樣的經(jīng)驗(yàn)。尤其我們?cè)诹葑隽艘粋�(gè)上百萬(wàn)平米的綜合體，這個(gè)效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于住宅，因?yàn)槟銥槌鞘袔?lái)了一個(gè)未來(lái)的想象空間和一個(gè)生活方式。一個(gè)時(shí)尚廣場(chǎng)，它的效益是綜合性的，疊加性的，所以我覺(jué)得這個(gè)機(jī)遇我們已經(jīng)看到了，不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)然我們會(huì)想到，持有一定的物業(yè)來(lái)支持我們綜合體的開(kāi)發(fā)，你不能都把它一賣了之，就是持有經(jīng)營(yíng)，不是想自己去經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，是跟這種戰(zhàn)略聯(lián)盟和品牌商去合作，來(lái)獲得長(zhǎng)期的服務(wù)性帶來(lái)的收益。
廈門獵頭
您當(dāng)前位置: 
.png)