香港首只人民幣計(jì)價(jià)房地產(chǎn)投資信托基金匯賢產(chǎn)業(yè)信托開(kāi)盤(pán)即告破發(fā)，之后股價(jià)走勢(shì)平平，遭遇了“叫好不叫座”的尷尬局面。這無(wú)疑給目前國(guó)內(nèi)最火熱的房地產(chǎn)PE當(dāng)頭棒喝。
房地產(chǎn)私募股權(quán)基金是指通過(guò)非公開(kāi)方式面向包括個(gè)人和機(jī)構(gòu)的少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的，以未上市房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)為主要投資對(duì)象的房地產(chǎn)投資基金。據(jù)恒天財(cái)富統(tǒng)計(jì)，一季度完成募集的25只PE中，房地產(chǎn)PE占據(jù)5只，募集金額達(dá)到9.59億美元。尤其值得注意的是，與2010年房地產(chǎn)基金主要由本土機(jī)構(gòu)募集的情形相比，一季度募集到位的5只基金中，有3只為外資機(jī)構(gòu)管理，單只基金平均募集為2.39億美元，大幅超越本土機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)基金1.22億美元的平均募集規(guī)模。
為什么房地產(chǎn)私募股權(quán)基金如此火爆？首先，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險(xiǎn)的資金密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)金融市場(chǎng)具有高度依賴性。自去年以來(lái)的地產(chǎn)新政和信貸收緊，使地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)傳統(tǒng)的銀行和信托融資開(kāi)始變得困難。房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要通過(guò)PE融資。其次，房地產(chǎn)是目前高凈值人士資產(chǎn)增值的重要手段，是近十年唯一一個(gè)沒(méi)有讓投資者失望的行業(yè)。最后，國(guó)家支持地產(chǎn)PE的發(fā)展。
那么投資者究竟該如何選擇呢？
開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)成立的地產(chǎn)PE****的優(yōu)勢(shì)是包括提供足夠的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并具備專業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)等，但它們首先得化解關(guān)聯(lián)交易的不確定風(fēng)險(xiǎn)。即房地產(chǎn)公司既是項(xiàng)目提供者，又是基金管理者。如果他們投的是自身的項(xiàng)目，多數(shù)會(huì)將近50%以上的資金來(lái)源定為自有資金，為其他LP（Limited Partner，有限合伙人）提供信心。而獨(dú)立的地產(chǎn)基金雖然能站在投資者的角度，但對(duì)項(xiàng)目的理解和運(yùn)作往往不如開(kāi)發(fā)商。以全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)參與建設(shè)的公租房基金為例，雖然有一定的稅收優(yōu)惠，但目前剛剛開(kāi)始，篩選LP的門(mén)檻比一般的地產(chǎn)PE更高。
但無(wú)論選擇哪一類，投資者都應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：首先，要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)率有理性認(rèn)識(shí)，資產(chǎn)在1000萬(wàn)元-1億元的富裕階層，在5年內(nèi)將投資PE的年回報(bào)率設(shè)定在15%以內(nèi)是比較合理的。其次，要選擇有雄厚背景和配置精良團(tuán)隊(duì)的PE進(jìn)行投資。自身有資金實(shí)力和品牌的PE，在投資策略和風(fēng)險(xiǎn)控制方面會(huì)更盡責(zé)。再次，要進(jìn)行合理的資產(chǎn)配置，根據(jù)投資目標(biāo)和資金情況，確定合理的投資比例。最后，一旦選擇就一定要信任到底。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金一般期限都在5年以上，如果選擇后猶豫，則無(wú)論最終是否達(dá)成收益預(yù)期，都將難以獲得良好的投資體驗(yàn)。
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