近日，萬達(dá)在港交所進(jìn)行了預(yù)披露，將萬達(dá)年底前在香港整體上市的傳聞座實。市場禁不住要問，萬達(dá)為什么要上市?為什么要在香港上市?為什么是整體上市?
第一個問題:萬達(dá)為什么要上市?
這個問題反著問，也就是：萬達(dá)不上市行嗎?答案是否定的!
萬達(dá)的快速發(fā)展的核心是“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”，表象上是快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售和快速開業(yè)，并以物業(yè)銷售的現(xiàn)金流來補(bǔ)充自持物業(yè)及商業(yè)運(yùn)營對現(xiàn)金流的占用。隨著萬達(dá)集團(tuán)規(guī)模的快速膨脹，一方面萬達(dá)集團(tuán)以其商業(yè)模式和建筑綜合體的形象成為地方政府爭相招商引資的對象，以此來獲取地價優(yōu)惠和各種配套政策優(yōu)惠;另一方面為應(yīng)對項目多地處新區(qū)的招商問題，萬達(dá)集團(tuán)成立了萬達(dá)百貨、萬達(dá)院線、萬達(dá)酒店等自有品牌以解決主力店招商困難，由此在各地造就了一個個“一個萬達(dá)廣場，一個城市中心”的萬達(dá)奇跡。
萬達(dá)奇跡的特點是快：快開發(fā)、快開業(yè)，其實質(zhì)是高周轉(zhuǎn)，以高周轉(zhuǎn)解決自持商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)金流沉淀的來源問題，以快速開業(yè)來將“開發(fā)貸款+銷售回款”轉(zhuǎn)換為經(jīng)營型物業(yè)貸款，形成企業(yè)現(xiàn)金流的有效接續(xù)和現(xiàn)金流的正向增加，維持了萬達(dá)集團(tuán)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和高速發(fā)展。正因為如此，萬達(dá)集團(tuán)的項目開發(fā)速度不能降低并以現(xiàn)金流平衡為核心指標(biāo)，形成了高速成長中方能實現(xiàn)平衡的“陀螺”式萬達(dá)。
但畢竟在項目啟動時是要付出一部分拿地資金的，而且萬達(dá)近年來在文化、旅游等方面進(jìn)行大規(guī)模布局，又進(jìn)行了大手筆的國際收購，這些都造成現(xiàn)金的大規(guī)模流出，而且難以在短期內(nèi)實現(xiàn)正向的現(xiàn)金流入，萬達(dá)集團(tuán)的現(xiàn)金流壓力顯而易見。為解決這一問題，萬達(dá)集團(tuán)除了以往的開發(fā)貸款、經(jīng)營型物業(yè)貸款外，還在大規(guī)模發(fā)行信托以及類基金產(chǎn)品以補(bǔ)充現(xiàn)金流，同時在積極引進(jìn)“外援”。2005年與麥格理的不成功合作差點讓萬達(dá)集團(tuán)覆滅，近年來建銀集團(tuán)牽頭的注資對萬達(dá)倍加助力。
但是僅僅有這些外援是不夠的，因為萬達(dá)的發(fā)展越來越快，商業(yè)地產(chǎn)外的產(chǎn)業(yè)也越來越大并需要不斷輸血，而以銷售性物業(yè)回款來補(bǔ)充現(xiàn)金流的作法在中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高位盤整以后是否能長期維持高速增長并不被看好。
上市，便成為萬達(dá)集團(tuán)的不二選擇。
為此，萬達(dá)集團(tuán)在A股市場進(jìn)行了十年籌備、四年沖刺，并推出了“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”和“萬達(dá)院線”兩個沖擊上市的“種子選手”，還為其他業(yè)態(tài)的分拆上市在美國和香港分別買了殼。這一方面是萬達(dá)高速發(fā)展亟需補(bǔ)充現(xiàn)金流，另一方面也是機(jī)構(gòu)進(jìn)入萬達(dá)以后的****退出通道，畢竟以回購形式退出勢必對萬達(dá)本已貧血的現(xiàn)金流會雪上加霜。因此，萬達(dá)上市既是主動而為，也是不得不為之。
第二個問題：為什么是香港?
不幸的是，不久之前萬達(dá)集團(tuán)的兩個“種子選手”在A股市場雙雙折戟，其上市申請被中國證監(jiān)會一并否決。其主要原因有二：業(yè)績問題和關(guān)聯(lián)交易。萬達(dá)集團(tuán)的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)” 的現(xiàn)金流平衡模式與自有品牌主力店的招商模式支持了萬達(dá)的高速發(fā)展，卻形成了萬達(dá)地產(chǎn)與各自營業(yè)態(tài)之間的左右手互博，關(guān)聯(lián)交易與利益輸送成為解釋不清的問題。萬達(dá)集團(tuán)之前分拆出萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和萬達(dá)院線在A股申請上市，存在其他業(yè)務(wù)板塊向這兩塊業(yè)務(wù)利益輸送的嫌疑，且商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身收入主要仍靠物業(yè)銷售，被判定為開發(fā)商，不符合A股上市的行業(yè)方向，被否決是必然的。
而萬達(dá)集團(tuán)之前在香港買下的“恒利商業(yè)地產(chǎn)”這個殼，受制于港交所的相關(guān)規(guī)則，難以在短期內(nèi)大規(guī)模注入資產(chǎn)實現(xiàn)再融資，在解決萬達(dá)集團(tuán)的現(xiàn)金流饑渴方面幫不了多大的忙，迫使萬達(dá)集團(tuán)將其用于海外酒店業(yè)務(wù)，并改名萬達(dá)酒店。
萬達(dá)集團(tuán)在美國也曾買下一個殼，但諸如地產(chǎn)類業(yè)務(wù)顯然是不合適的。因為中美法律和文化差異導(dǎo)致中國房地產(chǎn)股很難在美國上市，即使上市也沽值很低。這也就是中國地產(chǎn)行業(yè)只有代理行、廣告商在美國上市而鮮有開發(fā)商上市的原因。迄今為止在美國上市的中國開發(fā)商只有一個鑫苑(中國)，但以其規(guī)模而言，無論在開發(fā)業(yè)務(wù)方面還是在資本市場上都根本沒任何影響力。
放棄A股的高沽值和“暴力融資”，轉(zhuǎn)而赴港上市，是萬達(dá)集團(tuán)的無奈選擇。
由此一來，引發(fā)出第三個問題：為什么是整體上市?
香港資本市場完全實行市場化發(fā)行，對企業(yè)盈利業(yè)績沒有要求，對關(guān)聯(lián)交易也相對寬松，這解決了萬達(dá)在A股上市的兩大硬傷。而萬達(dá)可以其高增長概念換取相對較高的沽值，以獲取較大的融資，這正是萬達(dá)需要的。
雖然說香港股市的監(jiān)管以信息披露為主，對關(guān)聯(lián)交易相對寬松，但不等于資本市場、投資人對關(guān)聯(lián)交易沒有顧忌。在財務(wù)業(yè)績不彰的情況下，為了以高增長概念換取高沽值，關(guān)聯(lián)交易勢必成為投鼠忌器的事情，萬達(dá)集團(tuán)必須解決關(guān)聯(lián)交易的問題，讓投資者放心。
解決關(guān)聯(lián)交易的最簡單的辦法就是整體上市了，這就是俗話說的“肉爛在鍋里”。
看來，萬達(dá)集團(tuán)的整體上市，如果不是計劃之中，那也是不得已而為之。
這就是市場的力量，首富也不得不從了市場!
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