海地國際王總：那我們先從和頓的準發(fā)展土地投資業(yè)務(wù)說起，我看到了和頓集團出具的往績報告，從報告中可以看到和頓成功離場的項目已達 74 個，并且這些項目沒有一個是虧損的。 我也特別關(guān)注了 07、08 年在全球金融危機時候離場的項目，收益已經(jīng)非常可觀了。我想問問帶給投資者持續(xù)穩(wěn)定的增長，和頓是有什么秘訣么?
和頓總監(jiān) Gary：的確如您所看到的，和頓一直以來的業(yè)績都非常良好。我想這也是和頓老板 Bill 和我們所有的員工以及合作伙伴能為之驕傲的事情。我們能有良好的業(yè)績源于三方面因素：
第一，是投資標的土地本身。這些土地在被收購的時候大多都是農(nóng)地或者荒地，價格 已經(jīng)相對便宜，是房地產(chǎn)行業(yè)最原始的步驟，在過往的市場周期土地價格向下波動的概率和 空間都比較小。這是良好業(yè)績的開始，也是帶給客人比較安全的投資一個很重要的原因。
第二，是和頓的專注，專業(yè)，和責任感。在公司以往三十多年經(jīng)驗中，北美及全球涌現(xiàn)了諸多蓬勃發(fā)展的行業(yè)和領(lǐng)域，然而我們一直以來以專注的態(tài)度鉆研北美土地領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，這使得我們在土地領(lǐng)域的調(diào)研、甄別、收購、規(guī)劃方面非常的專業(yè)。我們在選擇進入一個區(qū)域及收購一塊土地之前會進行 2-4 年的研究。我們會按照當?shù)厝丝诘脑鲩L、政策和行業(yè)發(fā)展等諸多因素來層層篩選，才找到未來有潛力的土地。之后，為減少后面發(fā)展規(guī)劃階段有可能出現(xiàn)的難題，我們會投資相當?shù)某杀荆\用頂尖的地理資訊系統(tǒng)(GIS)以電子方式勾勒出地區(qū)的自然地貌，并確認所有土地的名稱、基礎(chǔ)設(shè)施、土地結(jié)構(gòu)、土地擁有者及環(huán)境敏感區(qū)域等信息。若結(jié)果顯示該地段具發(fā)展?jié)摿�，且可洽談合適的價格，和頓便會展開盡職調(diào)查，更重要的是，我們在收購前確定這塊土地政府是未來允許做開發(fā)的土地。最后，找出可獲取利潤并能及時開發(fā)的地塊從而進行收購。正因為我們選擇土地的時候非常謹慎所以我們賣給投資者的土地都是我們自己先用現(xiàn)金買下來，而且，每一個項目和頓均會與客戶共同持有，確保客戶的利益與我們一致。
海地國際王揚(嘉賓主持)：所以，正如我所了解的，和頓在收購每一塊土地之前已經(jīng)充分的考慮到未來土地轉(zhuǎn)變規(guī)劃及開發(fā)可行性的問題了對嗎?
和頓總監(jiān) Gary：是的。所以，如果投資者能很好的了解和頓的選地流程以及專業(yè)性，那么 對和頓所售的地塊是比較放心的。
接著剛說的良好業(yè)績的第三個因素就是規(guī)模效應(yīng)。我們每進入一個區(qū)域市場收購?fù)恋囟?/P>
希望成為當?shù)?***的地主，這樣的好處就是未來無論在與政府溝通規(guī)劃或者出售給發(fā)展商的 議價能力上都更占主導(dǎo)作用。
海地國際王揚(嘉賓主持)：好的，感謝 Gary 的講解，讓我們對和頓的專業(yè)及投資的安全性 上有了更多的了解，那么對于和頓在中國的土地投資業(yè)務(wù)推廣我們有一個怎樣的現(xiàn)狀和前景 呢，我也想代表廣大的觀眾聽聽和頓香港分公司副總裁李國忠先生和博睿悅享(北京)的許曉萌經(jīng)理的描述。
和頓副總裁李國忠：好的，我主要負責與中國大陸合作方合作推廣和頓的業(yè)務(wù)。目前來自中 國大陸的投資者已經(jīng)很多，有的也已經(jīng)拿回收益。我們也非常感謝博睿悅享(北京)這邊為 我們帶來了很多大陸的客戶，也聯(lián)絡(luò)了很多機構(gòu)和開發(fā)商的活動。
其實不光在大陸，在整個亞洲的投資者都很明白土地的價值，各國政府也了解土地的 稀有性，因此他們除了擁有土地之外還會把土地出租或拍賣的形式售予開發(fā)商從而賺取利潤。 但私人或私人機構(gòu)投資者很難獲得這一稀有的永久產(chǎn)權(quán)及收益。所以和頓的這個業(yè)務(wù)彌補了 這個市場的空白。
另外，美國市場的潛力，加上我們以持美元-世界最廣泛持有的貨幣作為交易貨幣，有 助于客戶作更多元化的投資，也推動了和頓業(yè)務(wù)的發(fā)展。所以，我想隨著合作方在大陸的推 廣，國內(nèi)會有越來越多的投資者喜歡這一投資項目。而不單單關(guān)注美國的房子。
博睿悅享(北京)經(jīng)理許曉萌：李總說的很對，我做一下簡單的補充。剛李總也談到了美 國房子。我們也發(fā)現(xiàn)了和頓的土地投資對比美國房產(chǎn)有不少優(yōu)勢。首先，房子是最后的一個 商品，價格會隨著市場的波動而波動。而土地價格向下波動的概率和空間是很小的，而轉(zhuǎn)變 規(guī)劃和功能后能使土地的價值得以保存及更適合未來發(fā)展，這點 Gary 剛剛已經(jīng)說過了。另 外，由于和頓的轉(zhuǎn)發(fā)展土地銷售是經(jīng)過精心制定的，所有買賣均以現(xiàn)金作交易，客戶在持有 土地其間不需要準付額外金錢，也不用付錢顧中介打理。最后從土地收益上來講，回報更穩(wěn)定，這個就不這多說了，大家可以自己看和頓的往績記錄。
海地國際王揚(嘉賓主持)：好的，感謝大家的分享，我想我最關(guān)心的幾個問題大致就是這 些，接下來還是把主持的工作交給我們中國日報的支持人。謝謝!
中國日報主持人：好的，非常感謝大家的分享，和王總的提問。那么土地銷售業(yè)務(wù)的了解我 們先進行到這，我聽說在您們來接受訪談之前剛剛在 FFC 針對國內(nèi)的開發(fā)商做專場的北美土 地機遇和開發(fā)業(yè)務(wù)的活動，土地銷售這塊我們已經(jīng)很了解了，那么開發(fā)這塊的業(yè)務(wù)是如何進 行呢，還是想請 Gary 幫我們介紹一下。
和頓總監(jiān) Gary：是的，我上午剛通過我們在北京的合作方博睿悅享和美國海地國際舉辦了 一場針對中國開發(fā)商的活動。通過我們在大陸的合作方，我們了解到了中國的開發(fā)商有去美國做開發(fā)的愿景，而和頓在此也有非常豐富的經(jīng)驗可以幫助中國的開發(fā)商們少走彎路。我們希望能與中國的開發(fā)商一起合作去美國做土地平整及開發(fā)業(yè)務(wù)。我想具體的合作開發(fā)事宜可以讓海地國際的王總介紹一下，他對我們的優(yōu)勢和國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商赴海外的情況非常了解。
海地國際王揚：可以。國內(nèi)越來越多的企業(yè)有去美國做地產(chǎn)開發(fā)的愿望，無論從房地產(chǎn)開發(fā)
回報的角度，又或是美元資產(chǎn)的角度，未來都會有一個不錯的收益。但地產(chǎn)開發(fā)是一個很復(fù) 雜的過程，在美國與國內(nèi)的開發(fā)有很大的區(qū)別，國內(nèi)的企業(yè)為了走國際化的路線急于走出去，但并沒有很好的在美國本土化的落地，很多企業(yè)按照中國的思維來做美國的開發(fā)和投資，對 美國的法律法規(guī)也不了解，所以走了很多彎路，有的也付出了慘痛的代價。美國的法律法規(guī)是很復(fù)雜的，無論聯(lián)邦政府、州政府、市政府的法律都是有差別的。要說國內(nèi)開發(fā)商在美國開發(fā)碰到的最多的問題應(yīng)該是拿地，沒有經(jīng)過調(diào)研和分析就先把土地收進來，導(dǎo)致后面功能無法順利轉(zhuǎn)變，還有的是土地的大批文拿到，而小批文沒有。導(dǎo)致收購?fù)恋睾笠驗橐?guī)劃和法律文件的問題沒有解決而耽誤工期，增加成本。也有的公司按照中國人的觀念投資美國，結(jié)果高成本拿了地皮以后，才發(fā)現(xiàn)這個項目未來收益還達不到 10%。而這些國內(nèi)開發(fā)商解決不了的問題正是和頓集團的專業(yè)與優(yōu)勢。
另外，正像開始 Gary 所提到的，中國和北美的國情的差別而導(dǎo)致中國的開發(fā)商習慣于 建房，通過房產(chǎn)銷售來獲取資金回流和利潤。但在美國，可參與房地產(chǎn)投資的環(huán)節(jié)很多，不 一定靠賣房子來賺取回報，又因為中國開發(fā)商在美國沒有品牌，靠賣房子賺取回報也并不容 易。而且美國人建房和居住習慣和中國大有不同，這些也導(dǎo)致中國開發(fā)商的房屋并不能很好 的落地美國本土，只能依靠建造和銷售給中國人居住的房子而獲得收益。這大大減少了客戶 范圍，也給開發(fā)和投資增加了風險。比如，去年國內(nèi)的開發(fā)商在馬來西亞拿了一塊土地，準 備打造為旅游度假圣地，然后吸引國內(nèi)的客戶群體去馬來西亞買房度假，但是萬萬沒有想到 去年令人悲痛的馬航事件的發(fā)生。這使得國內(nèi)的客戶不愿意去馬來西亞投資和旅游。這就是 不能服務(wù)于當?shù)乜蛻舻娘L險。既然是海外投資，那么能夠隔離兩邊的市場是最好的。
而和頓在地塊選擇上的優(yōu)勢就不用多講了，而在后面土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的開 發(fā)業(yè)務(wù)能夠很好的避免以上風險的發(fā)生，加上和頓于開發(fā)方面豐富的經(jīng)驗，目前于加拿大及 美國擁有 22 個發(fā)展項目，項目類型包括住宅、工業(yè)及混合用途社區(qū)，足見和頓于開發(fā)方面 實力雄厚。 如果雙方可以合作在這一階段的開發(fā)也能為國內(nèi)開發(fā)商帶來策略性的收益。況 且，這一階段沒有銷售房產(chǎn)的壓力。這對于國內(nèi)開發(fā)商來講是個很好的機遇，通過和頓我們 可以了解未來三、五年美國本土市場彭勃發(fā)展的區(qū)域，可以解決土地批文的煩惱，可以一邊 以低廉的價格收購?fù)恋兀贿吪c和頓合作開發(fā)，賺取現(xiàn)金流的流入。
我相信如果雙方能夠更多的相互了解，共同合作，一定可以給未來的發(fā)展帶來共贏的局 面。
中國日報主持人：好的，聽了王總的介紹，我想上午你們與開發(fā)商所做的活動一定是非常成 功的。那么我想請問一下 Gary，可否跟我們透露一下和頓在北美收購的土地的位置都在哪 里呢?
和頓總監(jiān) Gary：可以，我們的土地主要位于美國的維吉尼亞州、馬里蘭州、南北卡羅萊納 州、喬治亞州、佛羅里達州、德州、南加州、田納西州及亞利桑那州十個州。另外在加拿大 的愛民頓、卡爾加里、尼亞加拉地區(qū)和首都渥太華也有土地。目前持有的資產(chǎn)價值 44 億加元，持有接近 90,000 英畝土地。
中國日報主持人： 那和頓的目標地區(qū)很廣了，國內(nèi)我們有相當一部分像海地王總這樣非常 有實力的，專業(yè)的關(guān)注和參與房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)人士會非常希望看到這個信息。和頓在北美
的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擁有豐富的經(jīng)驗，其實可以通過我們媒體多做些線上的溝通，再通過像海地國 際和博睿悅享這樣的公司多在線下組織一些專題活動，讓國內(nèi)更多的開發(fā)商和投資者了解到美國土地機遇和地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢。
海地國際王揚：是的，其實我周邊有很多開發(fā)商希望了解到這些資訊。我們上午在財富中心 三期做的專題活動非常的成功。也已經(jīng)策劃今年 5 月份赴美國的土地投資及開發(fā)的考察團了。
中國日報主持人：好的，那我們也提前預(yù)祝下一場活動和考察團能夠順利進行。希望和頓公 司的業(yè)務(wù)蒸蒸日上，能夠持續(xù)地為國內(nèi)的朋友帶來美麗的收益，也希望國內(nèi)的開發(fā)商朋友們 能夠通過與和頓的合作走出國門，更順利的落地美國本土。同時我們也期待下一次在我們的 演播室對美國的市場進行點對點的解說和分享。今天的訪談節(jié)目就到這里。感謝嘉賓的參與 也感謝各位觀眾的收看。謝謝，我們下期節(jié)目再見!
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