在地方政府陸續(xù)取消限購拯救樓市之后，中央政府也終于決定出手。9月30日下午，央行、銀監(jiān)會(huì)宣布放松首套房認(rèn)定，并確定首套房首付最低30% 貸款利率最低7折。
通常來說，中央政府決策層出臺任何一項(xiàng)政策，首先要明確發(fā)布此項(xiàng)政策的目的性，按照怎樣的步驟推進(jìn)，以及最終要達(dá)到怎樣的目標(biāo)，但房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎并沒有按照這樣的預(yù)期路線來。
時(shí)近2014年最后一個(gè)季度，當(dāng)政策色彩濃烈的房地產(chǎn)調(diào)控開始顯現(xiàn)成效時(shí)，以地方政府終止政策及政策調(diào)整兩種方式，中央政府主導(dǎo)、持續(xù)逾4年的房地產(chǎn)調(diào)控已現(xiàn)掉頭跡象。
終止政策的閥門由呼和浩特打開，這座人口僅200萬，住宅可售庫存卻高達(dá)12萬套的二線城市住宅去化周期排在國內(nèi)所有大中城市之首。6月26日，該市以政府文件的形式宣布正式取消限購。
樓市限購令由北京市在2010年4月推出，以不同形式擴(kuò)展到全國47個(gè)城市花了18個(gè)月。而從呼和浩特到三亞，限購令在其中43家城市被終止則只花了僅僅3個(gè)月，目前維續(xù)者僅有北上廣深四城。
當(dāng)然，北上廣深也并非無動(dòng)于衷，在國慶黃金周的最后一個(gè)工作日，北京市住建委即放出消息確定將針對北京市目前執(zhí)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，并同步調(diào)整普通住房稅收優(yōu)惠政策。
一刀切的限購政策難以做出實(shí)質(zhì)性松動(dòng)或取消時(shí)，調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)這種刺激力度稍緩的政策也也不失為政府促進(jìn)樓市轉(zhuǎn)暖的工具。
顯然，地方政府的果斷措施已得到中央政府的默許或授意。
與取消樓市限購相匹配，同步進(jìn)行并會(huì)起到關(guān)鍵作用的還有自下而上的信貸政策的放寬，央行最終在30日下午宣布放松首套房認(rèn)定，并確定首套房首付最低30% 貸款利率最低7折。
實(shí)際上，在稍早前的幾個(gè)月，福建、湖北、江西、寧夏已先后加強(qiáng)信貸支持，比如福建降低首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為“購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認(rèn)定”，湖北要求首套房貸款利率下調(diào)至基準(zhǔn)利率的0.7倍，江西則明確提出降低二套房首付比例。
此外，多地政府還通過放松公積金使用條件，提高公積金貸款額度等方式刺激市場需求。
讓地方政府躁動(dòng)不安的是各地樓市高庫存、銷量下滑可能帶來的企業(yè)投資放緩，當(dāng)然，從財(cái)政角度考慮，地方政府也不希望看到房價(jià)向下的趨勢持續(xù)太長時(shí)間。
按照各地政府公布的財(cái)政數(shù)據(jù)，2014年已過去的前三季度，出讓金累計(jì)為1.7萬億，同比大幅下降22%，在國內(nèi)為數(shù)不少的城市中，土地出讓金占據(jù)地方財(cái)政收入****比例。
當(dāng)然，這樣的糟糕鏡框也是源于政府穩(wěn)定樓市的調(diào)控政策。
按照商業(yè)研究機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院的對中國重點(diǎn)城市的樓市監(jiān)測數(shù)據(jù)，2014年前三季度重點(diǎn)城市住宅成交約10732萬平方米，同比大幅下降15.9%。同事根據(jù)該機(jī)構(gòu)指數(shù)系統(tǒng)對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示住宅平均價(jià)格已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌，且跌幅不斷擴(kuò)大。
終端市場的低迷傳導(dǎo)至上游土地市場。從推出看，今年1-9月全國300個(gè)城市各類用地累計(jì)推出17.9億平方米，較去年同期下降16.5%，而成交方面，全國各類用地累計(jì)成交14億平方米，較去年同期下降24%。
具體落地到參與其中的房地產(chǎn)企業(yè)，中指院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2014年年1-8月，國內(nèi)代表性房企平均目標(biāo)完成率為55%，品牌房企在累計(jì)拿地金額同比下降幅度達(dá)到33%。
可能讓地方政府顯得焦慮的是擺在眼前的房屋高庫存量。按照國家統(tǒng)計(jì)局9月中旬發(fā)布的“2014年1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”數(shù)據(jù)，截至8月末，商品房待售面積56160萬平方米。當(dāng)然，這個(gè)存量是不包括全國的保障性住房。
而若按照今年前8月的銷售速度，去化周期為10個(gè)月左右，距12個(gè)月的警戒線一步之遙。
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