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房地產(chǎn)一直是中國的熱門行業(yè)，與億萬人的家庭工作生活息息相關(guān)。在某種程度上也可以看作是中國經(jīng)濟的風(fēng)向標(biāo)，它的發(fā)展和行業(yè)波動也暗示著宏觀經(jīng)濟層面的變化。對此，我們采訪了合生創(chuàng)展集團產(chǎn)業(yè)中心總經(jīng)理王玉龍，讓專業(yè)人士來梳理一下這個行業(yè)的脈絡(luò)。
房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢是“向上金融化、向下經(jīng)營化、中間平臺化”
　　近年來，房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化，作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從業(yè)的資深人士，您認為未來房地產(chǎn)行業(yè)會朝著一個怎樣的趨勢發(fā)展？
　　近年來，房地產(chǎn)市場確實跟以前完全不同了，狂飆突進、大趕快上的時代已經(jīng)過去�？傮w來說，房地產(chǎn)市場主要的轉(zhuǎn)變有，由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變、由以投資主導(dǎo)向以消費主導(dǎo)轉(zhuǎn)變、由短期投資向中長期投資轉(zhuǎn)變、由以土地為中心向以產(chǎn)品為中心轉(zhuǎn)變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉(zhuǎn)變、由普漲普跌現(xiàn)象向有漲有跌現(xiàn)象轉(zhuǎn)變由籠統(tǒng)市場向細分市場轉(zhuǎn)變。
　　在這樣的背景下，我認為房地產(chǎn)行業(yè)的總體發(fā)展趨勢是，“向上金融化、向下經(jīng)營化、中間平臺化”。向上金融化是指，類似合生創(chuàng)展、萬科、綠地、華夏幸福等發(fā)展到一定規(guī)模之后的企業(yè)，會采取入股或收購其他機構(gòu)、內(nèi)部成立金融公司、搭建金融交易平臺、資產(chǎn)證券化等方式進行金融化運作，有的會更進一步直接成立互聯(lián)網(wǎng)金融公司。向下經(jīng)營化是指，房地產(chǎn)內(nèi)部要改變原來粗放的管理模式，突出經(jīng)營管理在企業(yè)的分量。有人提出，在當(dāng)今時代，職業(yè)經(jīng)理人激勵都已經(jīng)不夠了，還要有引入合伙人制度。中間平臺化是指，房地產(chǎn)企業(yè)要改變以前的單純業(yè)務(wù)經(jīng)營模式，要有平臺思維，要有合作共贏的理念，與同行或其他企業(yè)合作，共同搭建吸引第三方機構(gòu)或客戶源源不斷入駐的局面。
　　至于未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，我個人認為主要有，利潤水平方面房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤率會逐漸降低并趨于合理水平，建筑工程本身要積極采用新材料、新技術(shù)，大力發(fā)展綠色建筑，開發(fā)模式上要強調(diào)專業(yè)細分與合作，融資能力和資本運作能力要求不斷提高，在經(jīng)營過程中要突出品牌化經(jīng)營、精細化管理和標(biāo)準(zhǔn)化制定。同時，可以預(yù)期，營銷將成為房地產(chǎn)企業(yè)核心和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，企業(yè)需要更加關(guān)注市場變化、重視周期性波動規(guī)律。另外，大型地產(chǎn)商必須轉(zhuǎn)型，政府介入具有金融屬性的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將大行其道。
　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的獨特模式是“三大生態(tài)鏈+政策支持”
　　最近，無論是傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)，還是一些傳統(tǒng)行業(yè)的企業(yè)，甚至包括一些金融機構(gòu)，都在紛紛大舉試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但好像都不是很理想，沒有形成一個成熟的商業(yè)模式或盈利模式，對此您怎么看？
　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)表面上是一個簡單的園區(qū)開發(fā)建設(shè)概念，其實完全不是這么簡單的事情。對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的認識，我們必須把握幾點本質(zhì)的內(nèi)容。一是政策主導(dǎo)、專業(yè)性強。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等影響很大，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須滿足不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求及功能要求。二是投資大、回收期長。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模大，前期投入就相應(yīng)要大;同時由于資金占用周期長，投資回收期要大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)。三是區(qū)域性強。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有很強的聚集效應(yīng)，不同區(qū)域具有不同主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。同一區(qū)域市場對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要求一致性較強，致使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小。四是項目具有增值性。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目可以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，從而拓展項目收入來源。同時，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以加強教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、文化、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展，從而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)集群，促使項目價值提升。
　　從發(fā)展趨勢分析，在理念方面，生態(tài)、環(huán)保、智慧、低碳等發(fā)展理念將是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展理念原來越重視的問題，辦公區(qū)域需要與更多的城市生活元素進行結(jié)合，形成文化特性同樣也是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求的價值核心;在產(chǎn)品方面，建筑產(chǎn)品本身需要更高的附加值;在服務(wù)方面，需要配備社區(qū)化、綜合化的服務(wù)體系;在功能方面，必須與政府進行全面有機合作。就具體的模式來說，我認為，立足城鎮(zhèn)中心“小而精的連鎖模式”和立足城郊結(jié)合部“產(chǎn)業(yè)新城模式”將成為未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主流。
　　總結(jié)來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須打造出獨特的運作模式，我稱之為“三大生態(tài)鏈+政策支持”。三大生態(tài)鏈?zhǔn)侵�，一是�?guī)劃設(shè)計生態(tài)鏈，實現(xiàn)24小時生活圈，真正做到產(chǎn)城融合，這就要求配備初創(chuàng)期、成長期、成熟期全套產(chǎn)品類型，同時要配備完善的園區(qū)配套;二是運營服務(wù)生態(tài)鏈，園區(qū)入駐企業(yè)只需專注于核心業(yè)務(wù)研發(fā)和企業(yè)運作，園區(qū)提供企業(yè)登記、財務(wù)服務(wù)、法務(wù)服務(wù)、人力資源、政策引導(dǎo)、上市輔導(dǎo)等一系列外部服務(wù);三是金融平臺生態(tài)鏈，園區(qū)企業(yè)只需做出價值，園區(qū)采取債權(quán)投融資、股權(quán)投融資、初創(chuàng)期扶持、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)金等多種方式幫助無限放大夢想。政策支持是指，園區(qū)需要聯(lián)合當(dāng)?shù)卣�府建設(shè)一站式審批大廳，積極協(xié)助園區(qū)企業(yè)向行業(yè)審批部門如科技部、工信部、發(fā)改委、中關(guān)村管委會等機構(gòu)申請政策扶持。
　　合創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中心矢志用五十年的長期物業(yè)持有和點點滴滴、鍥而不舍的專業(yè)化服務(wù)，力爭作一個名副其實的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商!
　　合生創(chuàng)展集團作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新進入者，聽說在亦莊馬駒橋區(qū)域開發(fā)建設(shè)了首個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目合創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中心，能介紹下這個項目不同于其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的亮點所在嗎？
　　從區(qū)位感覺上來說，大家會認為亦莊馬駒橋，南六環(huán)外，很偏遠的一個地方。其實不然，合創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中心所處的亦莊新城金橋科技產(chǎn)業(yè)基地，我認為會在將來成為京津冀的一個中心。首先，亦莊新城是京津冀一體化交通周轉(zhuǎn)往來的橋頭堡。京津冀一體化交通要道現(xiàn)狀及未來路網(wǎng)規(guī)劃主要面向北京東南方向呈扇面展開，亦莊恰恰處于扇柄位置。從交通網(wǎng)絡(luò)節(jié)點分析，亦莊不僅串連著首都兩大機場，也是京津冀軌道交通、公路交通接駁的樞紐所在，并且通過城市交通工具無縫銜接北京城區(qū)。其次，亦莊新城是京津冀一體化產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的中轉(zhuǎn)站。亦莊集******經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、******高新區(qū)(中關(guān)村自主創(chuàng)新示范區(qū))、新城、新區(qū)等多重身份于一體，共有來自30多個國家和地區(qū)的4800多家企業(yè)在開發(fā)區(qū)投資發(fā)展，其中包括奔馳、拜耳、GE在內(nèi)的77家世界500強企業(yè)投資的108個項目，近期京東商城也將總部遷入亦莊。相對于北京遠郊區(qū)縣及環(huán)北京周邊的河北、天津等區(qū)域而言，亦莊無可爭議是帶動周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的增長極。
　　合創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中心之所以如此引起社會企業(yè)關(guān)注并爭相入駐，是因為作為一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，合創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中心有著顯著區(qū)別于同行園區(qū)的絕對優(yōu)勢。園區(qū)立足亦莊新城、金橋科技產(chǎn)業(yè)基地現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，圍繞合生創(chuàng)展在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的目標(biāo)追求，提出“文化創(chuàng)意+新媒體、醫(yī)藥健康+新休閑、節(jié)能環(huán)保+新材料、電子信息+互聯(lián)網(wǎng)”四個產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。就項目本身而言，合創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中心占地600畝，總建筑面積150萬平米，建筑形態(tài)包括甲級寫字樓、獨立LOFT靈動辦公空間、眾創(chuàng)空間、酒店及公寓、商業(yè)街區(qū)、商務(wù)中心等等，市政燃氣直接入園，保證園區(qū)工作、居住、交際、娛樂、休閑自成體系，產(chǎn)城一體成為現(xiàn)實景象�？偨Y(jié)來說：
　　在建筑物本身價值方面。一是園區(qū)提供5.49米挑高空間滿足企業(yè)多樣化層高需求。入駐企業(yè)既可直接采用不分層裝修模式，從而滿足生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、新材料等企業(yè)特殊儀器設(shè)備的高度需求，或者滿足部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)的極致商務(wù)辦公空間體驗，也可采取多種LOFT分層裝修模式，滿足文化創(chuàng)意企業(yè)或?qū)κ覂?nèi)裝修設(shè)計有新穎化要求的企業(yè)需求。二是園區(qū)精裝修交房滿足企業(yè)拎包入住需求。園區(qū)部分樓宇小戶型產(chǎn)品采取精裝修模式，并可根據(jù)企業(yè)需求進一步以低于市場水平的租售價格“菜單式”提供辦公家具，省卻企業(yè)裝修設(shè)計精力成本，滿足企業(yè)隨時擇機入住。三是園區(qū)提供稀缺居住、工作二合一孵化器產(chǎn)品。園區(qū)單獨選取一座樓宇作為企業(yè)孵化器，樓宇統(tǒng)一采取“上層住宿、下層辦公”的裝修模式，并且市政燃氣直接入園保證居住工作不分家成為現(xiàn)實，大大降低生活成本壓力，并將上下班通勤時間縮減至零。
　　在商務(wù)配套方面，園區(qū)綜合性、全方位商務(wù)配套設(shè)施一應(yīng)俱全。園區(qū)配套建設(shè)10萬平米酒店公寓和創(chuàng)業(yè)者公寓并委托專業(yè)機構(gòu)運營，長短租結(jié)合，滿足商旅人事和企業(yè)高管及員工居住需求;園區(qū)配套建設(shè)2000平米多功能廳，滿足園區(qū)企業(yè)大型展覽展示活動安排;園區(qū)配套建設(shè)1萬平米綜合性商務(wù)中心，提供大中小型會議室、VIP接待室、豪華洽商間及公共影印掃描等多元商務(wù)服務(wù)。
　　在政務(wù)配套方面，金橋科技產(chǎn)業(yè)基地政府服務(wù)大廳入駐園區(qū)提供一站式行政審批服務(wù)。政府服務(wù)大廳入駐后將提供工商、稅務(wù)、規(guī)劃建設(shè)、食品衛(wèi)生、科研技術(shù)等多種政務(wù)服務(wù)，園區(qū)將為入駐企業(yè)統(tǒng)一提供各類中間協(xié)調(diào)溝通服務(wù)，并統(tǒng)一為入駐企業(yè)申報文化創(chuàng)意、高新技術(shù)及互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療健康、節(jié)能環(huán)保等各個專業(yè)領(lǐng)域政府扶持政策。
　　在產(chǎn)業(yè)政策和招商政策扶持方面，中關(guān)村、通州區(qū)雙重政策覆蓋園區(qū)。園區(qū)所屬金橋科技產(chǎn)業(yè)基地屬于中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)“一區(qū)十六園”通州園范疇，園區(qū)入駐企業(yè)不僅享受中關(guān)村“1+6”先行先試政策傾斜性扶持，并將疊加享受通州區(qū)招商引資制政策，特別是享受通州區(qū)在馬駒橋地區(qū)電商物流、節(jié)能環(huán)保等重點行業(yè)扶持政策。
　　在產(chǎn)業(yè)服務(wù)方面，堅守長達50年物業(yè)持有只為專注做好園區(qū)產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)。園區(qū)著眼長遠，全部物業(yè)房產(chǎn)只租不售，園區(qū)緊密圍繞文化創(chuàng)意、節(jié)能環(huán)保、健康醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)電商等產(chǎn)業(yè)定位和入駐企業(yè)實際需求，提供遠超一般物業(yè)后勤服務(wù)范疇的各類增值服務(wù)。特別是園區(qū)接受企業(yè)租金入股方式，希望與園區(qū)企業(yè)共同成長進步。
　　在商業(yè)配套方面，數(shù)十萬商業(yè)配套讓園區(qū)吃喝玩樂自成體系。園區(qū)不僅先期配套建設(shè)1萬平米金融商街、6萬平米花園商街、2萬平米以上酒店公寓、1萬平米員工餐廳，還將在后續(xù)建設(shè)1萬平米以上星級會所、10萬平米以上酒店商業(yè)綜合體，上述商業(yè)配套計劃全部最遲2018年開業(yè)運營。
　　在住宅、教育、醫(yī)療配套方面，百萬平米住宅配套讓園區(qū)真正實現(xiàn)“產(chǎn)城一體”。馬駒橋地區(qū)是亦莊新城唯一集中住宅配套板塊，緊鄰園區(qū)一步之遙有合生世界村、珠江逸景、融科香雪蘭溪等上百萬平米現(xiàn)有住宅配套。園區(qū)周邊同時配套建設(shè)有金橋小學(xué)、亦莊實驗學(xué)校、馬駒橋中心小學(xué)、同仁醫(yī)院、北京市通州區(qū)第二醫(yī)院等教育、醫(yī)療設(shè)施。
　　在合生北京全城配套方面，合生北京全城產(chǎn)業(yè)項目聯(lián)動為園區(qū)入駐企業(yè)提供多重辦公空間解決方案。合生聯(lián)合珠江共同建設(shè)德勝合生財富廣場、東四十條合生國際大廈、國貿(mào)大望路合生財富廣場、望京麒麟新天地以及亮馬橋、東壩等區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，將與園區(qū)形成跨區(qū)域互補關(guān)系，入駐企業(yè)可以在園區(qū)統(tǒng)一調(diào)配和全力支持下，在北京全城及更大區(qū)域靈活安排生產(chǎn)研發(fā)基地、經(jīng)營辦公空間、后勤物流供應(yīng)、商務(wù)洽商接待等各環(huán)節(jié)。
　　作為合生創(chuàng)展第一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，我們敢于采取長期持有的方式招商運營，一方面顯示了合生創(chuàng)展的決心意志，另一方面顯示了合生創(chuàng)展的資金實力。因此，我們合創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中心的口號是：我們矢志用五十年的長期物業(yè)持有和點點滴滴、鍥而不舍的專業(yè)化服務(wù)，力爭作一個名副其實的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商!
　　作為專業(yè)人士，您能不能用更短的一句話，給我們解釋下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價值所在？
　　這個有一定的難度，按我個人的理解，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要以資產(chǎn)增值為目標(biāo)，以投行的思維，運用金融的產(chǎn)品和手段，用貫穿全產(chǎn)業(yè)鏈的運營、服務(wù)、資本運作的理念使其產(chǎn)生更大的價值。

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